Una vez que el mercado parece ser moneda de Lagos será desastroso.-marie digby

Una vez que el mercado parece ser el colapso de la moneda de Lagos será desastroso mercado inmobiliario: la moneda se 徐燕燕 [moneda Lagos es la condición necesaria de todo el aumento de los precios de los activos.Revisar el proceso de desarrollo del mercado inmobiliario de China durante casi 20 años, encontramos que la subida de los precios de la vivienda y de la opresión y el crédito en la política monetaria del BCE] [tiene vínculos inseparables recientemente la publicación de los datos de agosto de 2016, el crédito, los datos muestran que el aumento de Los préstamos 9487 millones de yuanes renminbi, con más aumento de 1391 millones de dólares el aumento de los préstamos de los hogares 6755 millones de dólares, representa el 71,2% alcanzado en julio, mientras que cerca del 98% de este porcentaje.Este año, el mercado chino a través de una subida de los precios.Desde comienzos de siglo, el crecimiento interanual del Índice de precios de vivienda de la ciudad de 4.37% su camino a 13,75%, la primera ciudad dispararon a una tasa de crecimiento del 24,58%.¿Cuál es el empuje en el mercado inmobiliario?Si el precio es considerado como el punto de cruce de la oferta y la demanda de las dos líneas, entonces el Señor de la moneda de la oferta, la demanda principal.La moneda es la condición necesaria de todo el aumento de los precios de los activos.Revisar el proceso de desarrollo del mercado inmobiliario de China durante casi 20 años, encontramos que la subida de los precios de la vivienda y la opresión en el crédito y la política monetaria tienen vínculos inseparables.El mercado parece ser moneda de Lagos, mientras que la "locura" de afluencia, también tenía miedo, porque este "lago" cuando se rompe el límite y el colapso, las consecuencias serían desastrosas.El Vice de pie la publicación de los datos de crédito del Banco Central en el futuro, según los datos de agosto de 2016, cuando el aumento de los préstamos 9487 millones de dólares, un aumento de 1391 millones de dólares, de los cuales el aumento de los préstamos de los hogares 6755 millones de dólares, representa el 71,2% alcanzado en julio, mientras que cerca del 98% de este porcentaje.Según los datos de crédito del BCE en el mes de julio, el oficial respondió que los préstamos de los hogares este año de crecimiento más destacado, por supuesto con muchas ciudades principales del mercado inmobiliario de la calefacción en las viviendas, préstamos a largo plazo a un promedio mensual de personal de cerca de 4.000 millones de euros hasta julio, la volatilidad estacional es pequeño.Según los datos de la Oficina de Estadística de Estado anunció en enero de este año, de enero a julio, la zona comercial de venta de vivienda 75760 millones de metros cuadrados, con un crecimiento interanual del 26,4%.Las ventas de bienes raíces 57569 millones de dólares, un aumento del 39,8%.Antes de que este año el rally de cuatro en la más feroz, de 1 a 4, y el área de ventas de la venta de mercancía hasta el 36,5% y el 55,9% de incremento interanual.En realidad, esta última propiedad "Tormenta" comenzó a finales de 2014, más de un año después de la deliberación, en 2016 el 1 concentración de rápida aparición.Es acompañado por una nueva ronda de aumentos de precios de bienes inmuebles.De acuerdo con los datos de la Oficina Nacional de estadísticas oficiales de finales de 2014, en comparación con los precios de la vivienda de segunda mano en Shenzhen, o un total de 66%, los precios de la vivienda de segunda mano en Beijing o Shanghai, 48% de los precios de la vivienda es de 39%.Según las estadísticas de la Academia China de 7 de marzo de 2016, índice de 100 ciudades de todo el país (de nuevo) la media de los precios de vivienda como 12009 millones de metros cuadrados, un aumento de 1,63%, o la ampliación de 0,31 puntos porcentuales en comparación con el mes pasado.El duodécimo mes consecutivo de "doble".Qué es esta ola de empujar la subida de los precios de la vivienda.Chen de Pekín, Secretario de la Asociación de bienes inmuebles, dijo recientemente que el mercado actual es la moneda de empuje, y de la oferta, la falta de exceso de oferta y no de demanda, sobre la base de esta sentencia, es la proporción de cobertura superior a la residencia.Según los datos del Banco Central, para el año 2015 el nuevo préstamo 11.72 billones de dólares, un aumento de 1,8 billones de dólares, un nivel más alto en la historia."Los 4 billones en comparación con 2009" incentivos (9.59 billones de yuanes en nuevos préstamos), más de 2 billones de dólares.Además, a finales de diciembre el saldo monetario M2 de 2015 139.23 billones de yuanes, con un crecimiento interanual del 13,3%.Haitong Securities Jefe analista macroeconómico Jiang señaló que en el corto plazo en un informe de investigación, dos factores importantes de dinero y crédito repunte: una es la desregulación financiera, el otro es un continuo descenso de los tipos de interés.En 2015, el Banco Central inició la supervisión continua de los depósitos interbancarios, y más relajado."Este relajado la liberación de liquidez de cerca de 10 billones de yuanes, impulsar el crecimiento del crédito de rebote en 2015".Además, el Banco Central desde el 11 de marzo de 2014, seis veces las tasas de interés, préstamos a un tipo de interés de 6% a 1 año de 4.35%."La recuperación del crédito en moneda nacional en 2015 para subir los precios de la vivienda".Jiang, dijo.Además, en junio de 2015 por la caída de los mercados, de nuevo en agosto desde la reforma del yuan contra el dólar se ha depreciado considerablemente, la caída de los precios de los activos en todo el mundo, "activos" escasez de iniciar, con la mitad de 2015, cuando el sonido de las ciudades y un pedazo de la Ciudad, especialmente en los precios de la vivienda subieron una línea continua."Antecedentes de la flexibilización monetaria, aparecerá" la escasez de activos de la inmobiliaria ‘del mercado, el valor de la mejor opción de convertirse una vez más en la población ".Investigación sobre la economía financiera internacional que el Banco de China y Taiwán Tong, Director de investigación en política le dijo a la periodista Daily Business.La relación entre los precios de la moneda y, de hecho, está estrechamente relacionado con el dinero y los precios de la vivienda, el desarrollo inmobiliario en todo el mercado de la vivienda de China confirmó.En comparación con los países de mercados maduros, el tiempo de desarrollo de mercado de bienes inmuebles en China no es larga.A partir de la reforma de la vivienda de 1998 a la fecha, ha sido tiempo de sólo 18 años.El economista jefe de la 任泽平 fundador de valores que, desde 2008, la subida de los precios de la vivienda, China ha experimentado un ciclo de tres ruedas: años 2009 y 2012, a partir de 2014 a 2016, con la oferta de los tipos de interés y de acelerar el ritmo de crecimiento de las monedas.Taiwán Tong dijo a la periodista Daily Business, el sector inmobiliario es un intensivo de capital, existe una gran relación entre arriba y abajo y la opresión de su política monetaria en el país o en el exterior, si es que es así.Este sentido incluye el crecimiento de m2, por otro lado también se refleja en el nivel de los tipos de interés.Jiang en dicho informe los precios de la vivienda en China, dijo que la decisión monetaria.Descubrió que el verdadero y la tendencia de los precios es altamente relacionados con los indicadores monetarios, ya sea de crecimiento o de crecimiento m2, el total de los depósitos de todo el país, la altura de acuerdo a la tendencia de su tendencia y los precios nacionales.Este fenómeno en el norte profundo de estas ciudades, en él se refleja más adecuadamente.Según datos de haitong Securities, desde 2005 hasta el año 2016, el total de depósitos de Shanghai a partir de 2 billones de dólares aumenta a 10,5 billones de yuanes, ha aumentado más de cuatro veces, en comparación con la tasa media de crecimiento anual de los precios de la vivienda aumentaron un 15,6%, un promedio de 12,3%.Asimismo, desde el 2005 hasta el año 2016, el total de depósitos de $2,7 billones de Pekín aumentó a 13 billones de dólares, casi cuatro veces el incremento en los precios de la vivienda durante el mismo período, la tasa media de crecimiento anual de 15,5%, con un aumento del 13,9%.En Shenzhen, el total de los depósitos de 8600 millones de dólares a 5,8 billones de dólares, un aumento de casi seis veces durante el mismo período, la tasa media de crecimiento anual de 19%, con un aumento del 19,5% en los precios de la vivienda.A nivel nacional, también se puede encontrar esta ley.A través de los datos históricos, se puede ver que el estallido de la crisis financiera internacional de 1998 a 2007, antes de que los precios de la vivienda en China era básicamente un camino ascendente.La información de datos de viento de 70 ciudades de nueva construcción, según el índice de precios de viviendas del mes la tasa de crecimiento interanual desde julio de 2005, se ha mantenido en más de un 5%, hasta el tercer trimestre de 2007 a 2008, antes de que dos trimestres, el crecimiento mensual interanual del 10%.El estallido de la crisis financiera hasta 2008, el endurecimiento de la política monetaria nacional, bienes raíces también cayó.Sin embargo, esta caída de duración muy corta, principalmente porque la estabilidad nacional a fin de asegurar el crecimiento de la economía y de pronto ocurre un cambio de política, introdujo una serie de políticas de "estímulo de 4 billones de dólares a" como representante, que también incluye a la política monetaria.En muchos se ha convertido en el punto de vista de la industria, ha generado que la Ronda de aumentos de precios en 2009, uno de los factores más importantes.Política monetaria en el conjunto de 2008, la dirección de la contracción en el primer semestre segundo semestre "moderadamente libre".Desde el 15 de mayo a septiembre, después de recortar las tasas cinco veces.Los préstamos a tipos de interés en el 1% desde el pico de abajo a 5,31%, más de cinco años de las tasas de interés de los préstamos de vivienda individual de 5.22% abajo a 3,87%.Mientras tanto, el Banco Central también la ampliación de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios comerciales individuales baja del flotador, ajustando el mínimo de pago.En marzo de 2009 el Consejo de Estado (Gobierno de un informe sobre la aplicación de la opinión de las divisiones de trabajo) se "(13 países [2009]) señaló:" la aplicación de la política monetaria moderadamente liberal, mejorar el control financiero de la cantidad total de dinero de crédito razonable, la promoción de un crecimiento estable, la optimización de la estructura del crédito ".Determinar el tono de la política monetaria en 2009."Moderadamente libre" significa que la cantidad de la oferta monetaria, el crecimiento será "moderado", en el mes de diciembre de 2009 hasta el m2 60.62 billones de yuanes, 27.68% saldos de crecimiento interanual.El tamaño de los nuevos préstamos en 2009 a 9.59 dólares, mientras que en 2008 sólo 4.9 billones de dólares, un aumento de 35%.Los préstamos a largo plazo en el consumo anual de deducción de nuevos préstamos de 5,15 billones de yuanes, con un aumento de 2,99 billones de yuanes en 2009, señala que el informe anual del Banco Central: "apoya la aplicación de un plan de inversión de 4 billones de dólares.Los nuevos préstamos personales de consumo 1,80 billones de yuanes, de 3,9 veces el año anterior, la tasa de crecimiento de finales de diciembre subió a 48,7% sobre vivienda, principalmente con el consumo "."En comparación con la tasa de crecimiento del PIB en ese momento, esto es considerable".Taiwán Tong a la periodista Daily Business.El PIB nominal del año un crecimiento de sólo el 9%, pero los precios nacionales hasta el 23% de aumento, un aumento más alto en la historia.La tasa de crecimiento de m2 y depósitos de hasta el 28% en 2009.A principios de 2010, comenzó a endurecer la política monetaria la señal de liberación.A lo largo de todo el año seis depósitos de las instituciones financieras, el aumento de la tasa de reserva acumulado cada 0,5 puntos porcentuales, un incremento de 3 puntos porcentuales.Al mismo tiempo, dos subidas de tipos de interés de los depósitos y préstamos de referencia con la operación de mercado abierto, como parte de los instrumentos de cobertura de exceso de liquidez del sistema bancario.Al mismo tiempo, el Consejo de Estado sobre los precios y el rápido aumento de los precios de la vivienda en el escenario de la ciudad parte firmemente con el anuncio de la subida de la segunda suite, especialmente a aumentar la proporción de pago con un alza en los tipos de interés de la hipoteca y el uso.Mantener "estable" después de dos años consecutivos de tono en la política monetaria de China, marcó el tono de la reunión de Trabajo celebrada a finales de 2012 la economía central de 2013 sigue siendo "robusto".Pero a diferencia de los años anteriores y es la economía, el medio ambiente interior y exterior ha cambiado de manera importante.El 20 de marzo de 2013, el Primer Ministro Li Keqiang, presidió la primera reunión plenaria de un nuevo período de sesiones del Consejo de Estado sobre el desarrollo sostenible de la economía, ha propuesto un crecimiento constante, la lucha contra la inflación, para el control de riesgos ".En el punto de vista de la industria, el "crecimiento constante" en lugar de "garantizar el crecimiento", lo que significa que para promover el crecimiento económico en 2012 respecto a la presión no es tan grande "que le da la connotación de 2013 estable" de la nueva política monetaria, que ha insistido en "neutral".Taiwán Tong dijo a los periodistas, cuando el mercado en general, se entiende como "estímulo".En esta serie, con la orientación de la política, la política monetaria se mantiene estable y presenta el endurecimiento de la tendencia.El más destacado es junio de 2013 han sido raros "escasez de dinero" del Banco Central, pero no al mercado la liquidez.2013 de 70 ciudades de nueva construcción de viviendas aumentaron un 5,7% interanual de los precios, aumentó un 8,8% interanual.El precio de la vivienda aumentó un 2,7% interanual, aumentó un 4,6% interanual.Mientras tanto, en la estructura de la aparición de la División.La primera línea de las ciudades, el aumento interanual de cuatro viviendas de nueva construcción son más del 20%, la vivienda de segunda mano más de un 10%.Xiamen Nanjing Ciudad, Fuzhou, segunda línea de aumento de los precios de la vivienda de nueva construcción, de 12% a 18%, 5% y un 10% de aumento de la vivienda de segunda mano; mientras que en otras regiones, el menor aumento.La diferenciación y la tendencia continúa.Relación entre la economía y los precios de la vivienda de China, de conformidad con el derecho, el desarrollo del mercado internacional de propiedad de vivienda a largo plazo, la economía determina el precio de la vivienda.Pero en la actualidad, la tasa de crecimiento económico de China ha sido mucho mejor que el pasado, el aumento de los precios es un potencial de debilidad.El Economista Jefe del Banco Societe Generale Lu zhengwei, dijo a la periodista Daily Business, el precio por llamada a largo plazo de las decisiones económicas, es el crecimiento de los precios en la tasa de crecimiento del PIB nominal en torno a la volatilidad.El promedio anual de estadísticas de Ginger, o ventas de casas nuevas en Estados Unidos en los últimos 50 años el 6% del PIB nominal de los Estados Unidos, mientras que la tasa media de crecimiento anual de los últimos 50 años, ambos también de un 6%, aproximadamente.A partir de esta lógica, si la inmobiliaria como un activo financiero a cambio de que produce cada año es de alquiler, alquiler y los ingresos que proceden de los inquilinos, los ingresos de las empresas provienen de los precios locales, por lo que en teoría es la decisión por la situación de desarrollo económico local, la tendencia de Los precios que están relacionados y la economía.Sin embargo, la tendencia de crecimiento de los precios y el PIB nominal de China, pero no está totalmente de acuerdo.En 2005, en 2016, un promedio de precios de casas nuevas aumentó el 8,3%, la tasa de crecimiento del PIB nominal para el 13,4% durante el mismo período, el crecimiento de los precios por debajo de la tasa de crecimiento de la economía.Sin embargo, Beijing, Shanghai y Shenzhen, los precios aumentaron un promedio de 13,9% y 12,3% y 19,5% respectivamente, pero la tasa de crecimiento del PIB nominal de estas tres regiones, respectivamente, durante el mismo período aumentó 12,2% crecimiento de 10,3% y el 13,5% – – el precio de la vivienda ha ido mucho más allá de la economía.Jiang chao cree que estos datos indican que en el país la burbuja inmobiliaria, los precios de la vivienda de la Ciudad, pero ya la línea de espuma."No es coherente con la tendencia de aumento de los precios y la tasa de crecimiento del PIB nominal.Esta tiene dos implicaciones importantes, una es que la economía determina el precio de la vivienda no se aplica la ley en China.Todo el mundo compra inmobiliaria de China no se basa en la calidad de la economía, el nivel de renta ".La segunda es la tasa de crecimiento económico, los precios de la vivienda aumentaron mucho más que en el mismo periodo en todo el país, que desde el punto de vista nacional, limitado nivel de burbuja inmobiliaria.Sin embargo, Lu zhengwei, considera que la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda y no es coherente con el crecimiento del PIB nominal de China, no puede explicar nada tiene que ver con la economía y los precios de la vivienda en China."A largo plazo, y a largo plazo sobre la economía, cómo se define?"Él dice que nuestro reportero, quizá décadas, incluso en tiempo de 100 años para la prueba, mientras que el mercado de bienes inmuebles en China si a partir de la reforma de la vivienda de 1998 a la fecha, la historia de sólo 18 años, no son suficientes para la verificación de esta ley.Al mismo tiempo, Lu zhengwei, dijo que a partir de la elevación de los precios de la vivienda de la tendencia, al norte de la ciudad no de primera línea y el mercado de bienes inmuebles en todo el país sólo se aparta, el cambio más grande.¿La inhibición de la burbuja del mercado inmobiliario de China, entonces, que el mercado es un mito levantarse o no, o una moneda por soplar burbujas?¿Si es de espuma, entonces tarde o temprano va a romper la burbuja, y cuando se rompe, quién a reventar?La Oficina Central de la política del partido celebrada el 26 de julio, reunión, análisis de la situación económica actual, el despliegue de la economía en la segunda mitad, presentado en la Conferencia "la supresión de las burbujas de activos" por la industria en general, que abarca la burbuja del mercado inmobiliario de la vivienda.Taiwán Tong dijo a los periodistas: "esta declaración puede entenderse como el aumento de los precios de la vivienda no es demasiado alto".En su opinión, desde 2014, con el fin de impulsar la economía, la política monetaria del BCE, aunque nominalmente "prudente", pero en la práctica ha adoptado una serie de políticas para reducir el mercado, la inyección de liquidez, sin embargo, esto no hace que los flujos de la economía real, en lugar de "quitarse a la tendencia de realidad virtual".Junio de 2015 el estallido de la burbuja, entonces si los precios siguen subiendo, tendrá muchas consecuencias, provoca riesgos financieros.En el juicio que Lu zhengwei, burbujas de activos son tan grandes, no es simplemente mirar su precio más alto, pero si está "en la forma de financiación de la colosal de los precios de los activos a un nivel" insostenible "de financiación" es sólo a través de la colosal refinanciación apenas puede continuar.El mercado de China es la gran mayoría de bienes inmuebles y de palanca en forma de acceso a la financiación.Esto también implica riesgos.任泽平 dice que, en promedio, una ronda de aumentos de precios y la demanda de la liberación de ciclo en alrededor de 18 meses, a finales de 2014 el inicio de esta ronda de aumentos de precios está llegando a su fin de ciclo, la política monetaria poco a poco volver a "neutral".Los datos más recientes muestran que, a finales de junio de 2016, el crecimiento interanual de 11,8 m2 de saldo.El aumento de los préstamos a principios de año 753 billones de dólares, un aumento de 9671 millones de dólares.En el segundo trimestre, según el Banco Central emitió informe de ejecución de la política monetaria la política monetaria ", pensando en la próxima fase" va a seguir la política monetaria prudente "la ejecución, y subraya la" prudente y neutral a partir de dos aspectos de precio moderado para mantener el medio ambiente financiero y monetario "," Canal de transmisión de la política monetaria "a la economía real.Recientemente, el Banco Central ha abierto el mercado abierto 14 y 28 días de la operación de recompra inversa, y con vencimiento de tres meses en sustitución de MLF FML 6 meses y 1 año.El mercado cree que la política de este movimiento una serie de "desapalancamiento" claramente la intención.Director del Departamento de investigación de valores CITIC, analista Jefe de renta fija claramente que, como en el aumento de los precios del mercado inmobiliario ronda general, espacio de política monetaria del BCE el sobrecalentamiento constante restricción fácil, difícil o de pino, fases de la situación de liquidez.El mercado de las políticas más estrictas o anunció además en el próximo año.Taiwán Tong dijo que la política monetaria es una política macroeconómica, no sólo para el mercado.En la actualidad a partir de todos los aspectos de la visión global, la política monetaria estable, no para aflojar o ajustar la presión, "por un lado, porque la economía no es todavía pequeña, necesita mantener una política monetaria laxa, como la política fiscal, el crecimiento constante de crear ciertas condiciones.Por otro lado, si la política monetaria aún más relajado, puede además de inflar burbujas de activos, así como la depreciación del tipo de cambio, el problema de la fuga de capitales agravando ".En la unidad Sina debate.]

楼市似乎成为货币的堰塞湖 一旦崩塌后果将不堪设想   楼市:货币的堰塞湖   徐燕燕 罗欣   [货币是一切资产价格上涨的必要条件。回顾中国房地产市场发展将近20年的历程可以发现,房价的上涨与信贷投放和货币政策的松紧有着密不可分的联系]   [央行近期公布2016年8月信贷数据,数据显示,当月人民币贷款增加9487亿元,同比多增1391亿元,其中住户部门贷款增加6755亿元,占比达到了71.2%,而7月份这一比例接近98%。]   今年,中国楼市再次经历一轮价格的暴涨。   年初至今,百城住宅价格指数同比增速从4.37%一路高歌猛进到13.75%,一线城市增速更是飙至24.58%。   是什么推高了当前的楼市?如果把价格看作是供需两条线的交叉点,那么土地主供给,货币主需求。   货币是一切资产价格上涨的必要条件。回顾中国房地产市场发展将近20年的历程可以发现,房价的上涨与信贷投放和货币政策的松紧有着密不可分的联系。   楼市似乎成为了货币的堰塞湖,它们“疯狂”涌入的同时,也在惧怕着,因为这“湖”一旦突破极限而崩塌,后果将不堪设想。   楼市风云再起   央行近期公布2016年8月信贷数据,数据显示,当月人民币贷款增加9487亿元,同比多增1391亿元,其中住户部门贷款增加6755亿元,占比达到了71.2%,而7月份这一比例接近98%。   针对7月信贷数据,央行有关负责人回应称,住户部门贷款今年增长确实比较突出,当然主要与不少城市房地产市场升温有关,前7个月平均每月个人中长期住房贷款接近4000亿元,季节性波动也不大。   根据国家统计局公布的数据,今年1至7月份,商品房销售面积75760万平方米,同比增长26.4%。商品房销售额57569亿元,增长39.8%。   其中,今年前4个月涨势最猛,1至4月份,商品房销售面积和销售额同比涨幅最高达到36.5%和55.9%。   实际上,这一轮楼市“风暴”始于2014年末,经过一年多的酝酿,在2016年1月集中快速爆发。伴随着的则是房地产价格的新一轮上涨。   按照国家统计局的官方数据,与2014年末相比,深圳二手房价累计涨幅为66%,北京二手房价涨幅为48%,上海二手房价涨幅为39%。   据中国指数研究院统计,2016年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为12009元 平方米,环比上涨1.63%,涨幅较上月扩大0.31个百分点。连续第12个月出现“双涨”。   是什么推升了这一波房价的上涨?   北京市房地产协会秘书长陈志近日表示,当前楼市是货币推升的,与土地供给无关,土地供给过剩而不是不足,基于这个判断,需求是避险性的比重大于居住。   央行数据显示,2015年人民币新增贷款11.72万亿元,同比多增1.8万亿元,创下历史最高水平。相比“4万亿”刺激政策出台的2009年(9.59万亿元新增贷款),还多投放了2万多亿元。此外,到2015年12月末广义货币M2余额139.23万亿元,同比增长13.3%。   海通证券首席宏观分析师姜超在近期一份研究报告中指出,货币信贷回升的两个重要因素:一个是金融监管的放松,另一个是持续的降息。   2015年,央行开始对同业存款、存贷比监管持续放松。“这一放松释放了近10万亿元的流动性,推动了2015年信贷增速的反弹。”   另外,央行自2014年11月开始,连续6次降息,1年期贷款利率从6%降至4.35%。“货币信贷的回升在2015年推动了全国房价的回升。”姜超表示。   加之,2015年6月股市暴跌,8月新汇改以来人民币对美元出现大幅贬值,全球资产价格下跌,“资产荒”之下,2015年下半年开始,全国一二线城市涨声一片,尤其是一线城市房价持续暴涨。   “货币宽松的背景下,市场出现‘资产荒’,使房地产再次成为居民保值增值的最好选择。”中国银行国际金融研究所宏观经济与政策研究主管周景彤告诉《第一财经日报》记者。   货币与房价的关系   实际上,货币和房地产价格的密切关联性,可以从整个中国房地产市场发展中得以印证。相比于成熟市场国家,中国的房地产市场发展时间并不长。从1998年住房商品化改革开始算起,至今仅18年的时间。   方正证券首席经济学家任泽平研究发现,2008年以来,中国经历了三轮房价上涨周期:2009年、2012年、2014~2016年,都跟降息和货币供应增速加快有关。   周景彤告诉《第一财经日报》记者,房地产本身就是一个资金密集型的行业,其涨涨跌跌与货币政策的松紧有很大关系,不管是国内还是国外都是如此。这一方面包括广义货币M2增速,另一方面也体现在利率水平上。   姜超在上述报告中表示,货币决定中国房价。他发现,真正和中国房价走势高度相关的是货币指标,无论是广义货币M2增速,还是全国总存款增速,其走势都和全国房价走势高度一致。   这种现象在北上深这些一线城市身上得到了更充分的体现。   根据海通证券数据,从2005年到2016年,上海的存款总额从2万亿元增加到10.5万亿元,增加了4倍多,年均增速15.6%,同期,房价年均涨幅12.3%。   同样,从2005年到2016年,北京的存款总额从2.7万亿元增加到13万亿元,也增加了近4倍,年均增速15.5%,同期房价年均上涨13.9%。而深圳存款总额从8600亿元增加到5.8万亿,增加了近6倍,年均增速19%,同期房价年均上涨19.5%。   从全国范围来看,也能够发现这一规律。   通过历史数据可以看出,1998年到2007年国际金融危机爆发之前,中国的房价基本呈一路上升趋势。   Wind资讯数据显示,70个大中城市新建住宅价格指数当月同比增长率自2005年7月以来,一直保持在5%以上,到2007年的三季度开始直到2008年前两个季度,每月同比增长在10%左右。直到2008年金融危机爆发,国内货币政策收紧,房地产也应声下跌。   但是,这次下跌延续的时间非常短暂,主要是因为国内为了稳定经济保增长,很快就发生了政策转向,出台了以“4万亿”为代表的一系列刺激政策,其中也包括货币政策。   在诸多业内人士看来,这成为催生2009年那一轮房价上涨最主要的因素之一。   整个2008年的货币政策,从上半年紧缩转向下半年的“适度宽松”。自9月15日开始,先后降息5次。1年期贷款利率从高峰的7.47%下调至5.31%,5年期以上个人住房公积金贷款利率从5.22%下调至3.87%。   与此同时,央行还扩大了商业性个人住房贷款利率下浮幅度,调整最低首付款比例。   2009年3月《国务院关于落实(政府工作报告)重点工作部门分工的意见》(国发[2009]13号)中提出:“实施适度宽松的货币政策,改善金融宏观调控,促进货币信贷总量合理稳定增长,优化信贷结构。”由此确定了2009年的货币政策基调。   “适度宽松”意味着,当年的货币供应量将“适度”增长,到2009年12月份M2达到60.62万亿元,余额同比增长27.68%。   2009年的新增贷款规模狂飙至9.59万亿元,而2008年只有4.9万亿元,激增95.7%。   其中,扣除消费贷款的中长期贷款全年新增5.15万亿元,同比多增2.99万亿元,央行2009年年报中指出:“有力支持了4万亿投资计划的实施。个人消费贷款新增1.80万亿元,为上年的3.9倍,12月末增速攀升至48.7%,主要与住房消费有关。”   “相比当时的GDP增速,这规模相当大。”周景彤对《第一财经日报》记者称。   当年名义GDP增速仅为9%,但是全国房价涨幅高达23%,创下历史最高涨幅。2009年M2和存款增速均高达28%。   到了2010年初,货币政策开始释放收紧的信号。全年6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点,累计上调3个百分点。同时,两次上调存贷款基准利率,并搭配公开市场操作等工具对冲银行体系部分过剩流动性。同时,国务院针对房价、地价的过快上涨出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,尤其将提高二套房首付比例同大幅上调房贷利率并用。   在连续两年维持“稳健”基调后,2012年底召开的中央经济工作会议定调2013年我国货币政策继续保持“稳健”。   但和往年不同的是,国内外经济环境已经发生了重要的变化。2013年3月20日,国务院总理李克强主持召开新一届国务院第一次全体会议,会议对持续发展经济提出了“稳增长、防通胀、控风险”的要求。   在业内人士看来,“稳增长”而不是“保增长”,意味着促进经济增长方面压力没有2012年那么大,这赋予了2013年的“稳健”货币政策新的内涵,即坚持“中性”。   周景彤告诉本报记者,当时市场普遍理解为“不刺激”。在这一系列政策引导下,货币政策保持了稳定并呈现收紧的趋向。最突出的表现是2013年6月曾出现罕见的“钱荒”,但央行并没有向市场投放流动性。   2013年70个大中城市新建住房价格同比上涨5.7%,环比上涨8.8%。二手房住宅价格同比上涨2.7%,环比上涨4.6%。   与此同时,结构上开始出现分化。一线城市中,北上广深四地新建住房同比涨幅均超过了20%,二手房超过10%。厦门、南京、福州等二线城市新建住房价格涨幅12%~18%,二手房涨幅5%~10%;而其他地区,则涨幅较小。并且这种分化的趋势得以延续。   中国房价和经济的关系   根据国际上房地产市场的发展规律,长期来看,经济决定房价。但目前,中国的经济增长速度已经远不如过去,房价的飙升显得后劲乏力。   兴业银行首席经济学家鲁政委告诉《第一财经日报》记者,所谓长期价格由经济决定,就是指房价的增速围绕名义GDP增速上下波动。   姜超统计,美国过去50年新房销售均价年均涨幅为6%,而过去50年美国的名义GDP年均增速也恰为6%左右,两者大致相当。   这样的逻辑来自于,如果把房地产看作是一项金融资产,那么其每年产生的回报就是租金,而租金又来自于租客的收入,租客的收入又来自于当地的企业,因而理论上房价是由当地的经济发展状况决定的,房价走势应该和经济正相关。   不过,中国的房价涨幅与名义GDP增速的走势却并不完全一致。   2005年到2016年,全国新房价格的年均涨幅为8.3%,同期名义GDP增速为13.4%——房价增速低于经济增速。   但是,北京、上海和深圳房价的平均涨幅分别为13.9%、12.3%和19.5%,但是这三个地区同期的名义GDP增速分别为12.2%、10.3%和13.5%——房价的涨幅已经远超经济的增长。   姜超认为,这样的数据说明,全国范围内的地产泡沫有限,但一线城市房价已经泡沫化。“房价涨幅与名义GDP增速的走势并不一致。这其中有两个重要的含义,一是说明经济决定房价的规律在中国并不适用。大家购买中国的房地产并非基于经济的好坏、房租的高低。”二是,经济增速远超同期全国房价涨幅,说明从全国来看,房地产泡沫程度有限。   不过,鲁政委则认为,中国的房价增速和名义GDP增速并不完全一致,并不能够说明中国的房价和经济无关。“长期和经济有关,长期如何界定?”他对本报记者称,或许是数十年甚至上百年的时间来检验,而中国的房地产市场如果从1998年住房商品化改革开始算起,只有18年的历史,还不足以验证这一规律。与此同时,鲁政委表示,从升降走势来看,北上广深等一线城市的房价并没有与全国的房地产市场相背离,只是其变化幅度更大。   抑制楼市泡沫   那么,中国楼市到底是一个只涨不跌的神话,还是一场由货币吹起来的泡沫?如果是泡沫,那么泡沫迟早会破,而何时会破,谁来戳破?   中共中央政治局7月26日召开会议,会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,会议上提出“抑制资产泡沫”被业内普遍认为应该涵盖了房地产市场泡沫。   周景彤告诉本报记者:“这一表态可以理解为房价不能涨太高了。”   在他看来,2014年以来,为了提振经济,央行货币政策虽然名义上“稳健”,但实际操作上采取了一系列的降息降准等政策,为市场注入了流动性,但是这并没有让资金流入实体经济,反而有“脱实向虚”的趋势。2015年6月股市泡沫破裂,接下来房价如果继续上涨,将会带来诸多影响,引发金融风险。   在鲁政委看来,判断资产的泡沫有多大,并不是单纯看它的价格有多高,而是是否“以庞氏融资的方式把资产价格推到了一个不可持续的高度”,所谓“庞氏融资”就是只有借新债还旧债才能勉强延续。中国的房地产市场绝大多数是加杠杆的形式获得融资。这也将蕴含风险。   任泽平表示,平均而言,一轮房价上涨和需求释放周期在18个月左右,2014年底启动的这一轮房价上涨周期正在接近尾声,货币政策将逐渐回归“中性”。   最新数据显示,2016年6月末,M2余额同比增长11.8%。人民币贷款比年初增加7.53万亿元,同比多增9671亿元。   根据央行发布的《二季度货币政策执行报告》,下一阶段货币政策思路,将“继续实施稳健的货币政策”,并强调“从量价两个方面保持货币金融环境的稳健和中性适度”,“疏通货币政策向实体经济的传导渠道”。   近日,央行相继开启公开市场14天和28天逆回购操作,并用3个月MLF到期置换6个月和1年的MLF。市场人士认为,这一系列举动“去杠杆”的政策意图明显。   中信证券研究部总监、固定收益首席分析师明明称,正如上轮房价上涨周期一般,楼市过热约束货币政策空间,央行易稳难松,或有阶段性流动性紧张格局出现。更严格的楼市政策或在明年进一步出台。   周景彤称,货币政策是宏观政策,不仅仅针对一个市场。目前从各方面综合来看,货币政策保持稳定就可以,不要进一步放松或收紧,“一方面是因为经济下行的压力仍然不小,仍需要货币政策保持一定的宽松,为财政政策、稳增长创造一定的条件。另一方面,如果货币政策进一步放松,或许会催生资产泡沫进一步膨胀,以及汇率贬值、资本外流加剧等问题。” 进入【新浪财经股吧】讨论相关的主题文章: